GUIDA PRATICA IN TEMA DI AGEVOLAZIONI FISCALI SULLA CASA


PREMESSE GENERALI PER TUTTE LE AGEVOLAZIONI FISCALI

Mai come adesso i contribuenti (residenti e non residenti) possono usufruire di tante agevolazioni fiscali sugli interventi edilizi della casa. Infatti la legge di stabilità 2016 (n. 208 del 28 dicembre 2015) ha prorogato fino al 31 dicembre 2016 le seguenti agevolazioni fiscali:

  • la detrazione fiscale del 50% dei costi su ristrutturazioni, con il limite di euro 96.000 per unità immobiliare;
  • la detrazione fiscale del 65% per interventi di risparmio energetico;
  • un bonus fiscale del 50% per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all'alloggio ristrutturato fino al valore massimo di 10.000 euro, effettuato dal 26/06/2012 al 31/12/2016.

A partire dal 01/01/2017 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare e intervento edilizio, ad ecezione del bonus mobili che cesserà con il 31/12/2016.
Se gli interventi edilizi di cui sopra consistono nella prosecuzione di lavori iniziati in anni precedenti, per determinare il limite massimo delle spese detraibili, bisogna tener conto di quelle sostenute nei medesimi anni.

Attenzione: anche per interventi edilizi di riqualificazione energetica su condomini la scadenza della detrazione del 65% scadrà il 31.12.2016. Dal 01/01/2017 la detrazione sarà del 36%.

La detrazione fiscale è ammessa solo per interventi edilizi su fabbricati esistenti, cioè iscritti al catasto (o richiesta di accatastamento in corso) prima dell'inizio dei lavori agevolati. Inoltre dev'essere fornita la prova dell'avvenuta regolarità ai fini dei pagamenti dell'ICI/IMI.

Premessa indispensabile è che il contribuente disponga di reddito tassato e quindi di debito di imposta, dal quale potrà annualmente detrarre le quote relative alle agevolazioni fiscali su interventi edilizi. In caso di insufficiente imposta lorda a debito, la differenza della quota annua non detratta per incapienza non potrà essere nè riportata ad anni successivi nè chiesta a rimborso e quindi andrà persa.

RIPARTIZIONE DELLA DETRAZIONE FISCALE E CONSERVAZIONE DOCUMENTI
Tutte le detrazioni qui sotto elencate sono da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.
Per questo motivo, l'intera documentazione relativa agli interventi edilizi fiscalmente agevolati dev'essere conservata per tutta la durata di apertura dei termini di controllo da parte dell'Agenzia delle Entrate.

CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE?
L'agevolazione fiscale spetta a:
  • proprietari o nudi proprietari;
  • titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
  • locatari (necessita il consenso scritto del proprietario);
  • comodatari (con relativo contratto di comodato registrato prima dell'inizio dei lavori e previo consenso scritto del proprietario)
;
  • familiari conviventi del possessore o detentore dell'alloggio (coniuge, parenti fino al 3° grado ed affini fino al 2° grado e la convivenza deve sussistere prima dell'inizio dell'intervento edilizio); inoltre, con sentenza Nr. 26543 dd. 5.11.2008 la Corte di Cassazione, ha esteso il bonus fiscale per le coppie di fatto con il vincolo della residenza nello stesso immobile prima dell'inizio dei lavori di ristrutturazione;
  • condomini, per gli interventi edilizi sulle parti comuni condominiali.

In caso di interventi su parti comuni del condominio il pagamento al condominio deve essere effettuato entro il termine della scadenza dell'agevolazione da parte di tutti i condomini a pena di decadenza del beneficio fiscale. Quindi è necessario che:
  • 1. tutte le fatture riferite all'esecuzione dei lavori sulle parti comuni del condominio devono esser intestate al condominio;
  • 2. l'amministratore condominiale abbia eseguito i pagamenti nella forma prevista e entro i termini di legge;
  • 3. ogni condominio abbia versato al condominio la sua parte di spesa entro i termini di legge (cfr. nuova legge sul condominio n. 220 del 11/12/2012);
  • 4. ogni condominio abbia inserito nella propria dichiarazione redditi la sua parte di spesa riferibile in base alla tabella millesimimale;

Per lavori di manutenzione su parti condominiali, la spesa massima per ogni unità residenziale è di € 96.000 come limite di agevolazione massima.

Si precisa che le agevolazioni si riferiscono ad ogni singola unità immobiliare. Quindi, in caso di interventi effettuati dallo stesso soggetto su più unità, i bonus fiscali sono fruibili più volte.
Se l'abitazione è cointestata e le spese vengono sostenute da tutti i cointestatari, il limite di spesa ammessa (attualmente 96.000 euro per ristrutturazioni) va suddiviso.
In caso di interventi di ristrutturazione su alloggi ad uso promiscuo (p.es. alloggio/ufficio) la detrazione é ammessa solo per la metà delle spese sostenute.

In caso di opere di recupero edilizio su immobilie sotto tutela (edificio storico), questa agevolazione fiscale è cumulabile con altre agevolazioni previsti per questo tipo di case, però ridotta alla metà (vedi Circolare N. 3/E del 2 marzo 2016 Agenzia delle Entrate).

Inoltre si fa presente che è consentito il cumulo (50% e 65%) delle detrazioni per lo stesso immobile purché si tratti di interventi e fatture differenti.
Dall' 01/01/2009 non è più consentito il cumulo di agevolazioni fiscali con contributi pubblici quando trattasi di migliorie per risparmio energetico. Quindi bisogna valutare se conviene optare per i sostegni pubblici o per la detrazione fiscale su spese sostenute per riqualificazione energetica.
Invece, per le ristrutturazioni è possibile usufruire sia del contributo pubblico sia della detrazione fiscale per la parte dei costi rimasti effettivamente a carico.

ATTENZIONE: NUOVE REGOLE PER MINI-CONDOMINI (meno di 9 unità immobiliari)
(cfr. Circolare N. 11/E del 21 maggio 2014, e N. 3/E del 2 marzo 2016 dell'Agenzia delle Entrate)

Trattasi di condomini per i quali non esiste l'obbligo di legge a nominare un amministratore (meno di 9 condomini), con la Circolare N. 3/E del 2 marzo 2016 l'Agenzia delle Entrate ha stabilito che, in deroga a quanto richiesto per il MINI-condominio prima di iniziare i lavori edilizi, ma è sufficiente che uno dei condomini, allo scopo delegato, esegua tutti gli adempimenti e i pagamenti delle relative fatture a lui intestate per detti interventi utilizzando il suo c/c e il suo codice fiscale con obbligo di rivalsa. Gli altri conproprietari dovranno accollarsi la loro spea in proporzione ai millesimi di competenza e, per beneficiare della detrazione per gli interventi di ristrutturazione e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni del "condominio minimo", possono inserire nei modelli di dichiarazione redditi (730 o UNICO) le spese sostenute - per la quota di spettanza - utilizzando il codice fiscale del condominio che ha effettuato il relativo bonifico.
Resta l'obbligo del contribuente a dimostrare, se si avvale dell'assistenza fiscale, di esibire ai CAF, oltre naturalmente alla documentazione base (che comprova il diritto alle agevolazioni), un'autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

CHE COSA SUCCEDE IN CASO DI TRASFERIMENTO DELL'IMMOBILE?
In caso di atti tra vivi, ovvero in caso di vendita, donazione o permuta l'agevolazione fiscale passa al nuovo proprietario per le quote di detrazione non ancora utilizzate, salvo diverso accordo scritto nel relativo contratto. In caso di contratto di locazione o di comodato, le detrazioni non ancora usufruite continuano ad essere utilizzate dall'inquilino o comodatario, che ha sostenuto effettivamente i relativi costi. In caso di decesso, la fruizione dell'agevolazione fiscale si trasmette esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile ed in caso di locazione o cessione a terzi perde la parte di detrazione restante. Tutto questo non vale per il "Bonus Mobili" che cessa in caso di morte.

PAGAMENTI (BONIFICO "PARLANTE")
Le relative fatture devono essere intestate alla persona che sostiene i costi, la quale usufruisce della detrazione fiscale. Il pagamento deve contenere i seguenti dati:
  • 1. causale di pagamento: tipo di intervento (ristrutturazione o risparmio energetico con riferimento legislativo corrispondente), nonchè numero e data fattura;
  • 2. il codice fiscale del beneficiario della detrazione che effettua il bonifico
;
  • 3. il n. di partita IVA o il cod.fisc. del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato.

COMUNICAZIONE ALL'AZIENDA SANITARIA LOCALE (ASL)
Qualora il Testo Unico sulla sicurezza del lavoro (art. 99, comma 1, decreto legislativo 81/2008) lo prevede, il committente dell'intervento edilizio deve fare, prima dell'inizio dei lavori, una comunicazione (lett.racc. con A.R.) all'ASL. In Provincia di Bolzano l'ufficio competente è l'Ispettorato del Lavoro, via K.Michael Gamper n. 1, Tel. 0471/418540, che ha predisposto un modulo da compilare con i dati identificativi delle imprese esecutrici dei lavori. Inoltre il committente dev'essere in regola con tutte le norme urbanistiche (dichiarazioni, concessioni edilizie ove necessario), nonché di sicurezza sul lavoro. E' consigliabile farsi rilasciare dalle singole ditte incaricate la DURC (dichiarazione unificata di regolarità contributiva).

1. AGEVOLAZIONE FISCALE PER RISTRUTTURAZIONI DI IMMOBILI 50% (DPR 917/86, art. 16-bis)
Il contribuente può fruire della detrazione fiscale nella misura del 50% dei costi sostenuti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, (attenzione, bisogna tener conto della data di pagamento, e non la data del termine dei lavori nè la data di collaudo).

Per i seguenti interventi edilizi effettuati su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurale e sulle loro pertinenze, é ammessa l'agevolazione fiscale fino al limite massimo di 96.000 euro (dal 2017 il limite sarà 48.000 euro con detrazione del 36%) per:
  • manutenzione straordinaria (p.e. rifacimento servizi igienico-sanitari e tecnologici);
  • opere di restauro e risanamento conservativo. In caso di immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi, sempre che sia stato dichiarato lo stato di emergenza; per gli interventi antisismici in zone ad alta pericolosità - zone 1 e 2 - (non riguarda l'Alto Adige) la detrazione fiscale ammessa è del 65% anzichè 50%; in questi due casi l'agevolazione vale sia per alloggi sia per immobili ad uso diverso);
  • lavori di ristrutturazione edilizia (in caso di ristrutturazione senza demolizione ma con ampliamento, la detrazione spetta solo per le spese riferibili alla parte esistente). La detrazione fiscale é anche ammessa in caso di cambio di destinazione d'uso, a condizione che la nuova destinazione ad uso residenziale risulti esplicitamente nella licenza edilizia rilasciata dal comune a tale scopo;
  • demolizione e fedele ricostruzione senza ampliamento (dal 21 agosto 2013 con il "decreto del fare" è ammessa la modifica della sagoma, ad eccezione di edifici sotto tutela); la detrazione non spetta in caso di demolizione totale e ricostruzione con ampliamento, in quanto questo tipo di intervento l'Agenzia delle Entrate lo considera, nel suo complesso una NUOVA COSTRUZIONE;
  • opere finalizzate all'eliminazione di barriere architettoniche, alla sostituzione dell'impianto elettrico per messa a norma di legge, della tubazione idraulica e gas;

  • la prevenzione di atti illeciti di terzi (p.e. porta d'ingresso blindata);
  • la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (attenzione: per questi interventi non è ammesso il bonus mobili).

In caso di lavori in economia (cioè eseguiti in proprio), la detrazione spetta limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Sono ammesse anche le spese per oneri e diritti urbanistici (nel qual caso, la modalità di pagamento è libera), per progettazione e altre prestazioni professionali.
Non è necessario che l'unità oggetto di intervento sia adibita ad abitazione principale o che vi si trasferisca lì la propria residenza.
Quando gli interventi riguardano parti comuni di edifici (p.es. condomini) è ammessa anche la manutenzione ordinaria.

La detrazione fiscale si applica anche in caso di ristrutturazioni riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedono, entro 18 mesi, dalla data del termine dei lavori, alla successiva vendita o assegnazione dell'immobile. L'importo massimo è pari al 25% del prezzo di vendita (comunque entro il limite massimo di 96.000 euro per unita' immobiliare). Anche in questo caso è ammesso il Bonus Mobili di cui al punto 2.

(continua - 2a parte)