DER VERKAUF DES NACKTEN EIGENTUMS


Es gibt verschiedene Gründe, die den Abschluss eines solchen Vertrags empfehlenswert machen (steuerrechtliche Aspekte, Erbschaftsangelegenheiten oder Regelung bestimmter Beziehungen usw.).

FRUCHTGENUSSRECHT

Das Fruchtgenussrecht gewährleistet den Besitz der Wohnung für das ganze Leben (lebenslänglicher Fruchtgenuss) oder für einen bestimmten Zeitraum (zeitlich begrenzter Fruchtgenuss). Der Nutznießer kann die Wohnung bewohnen, vermieten oder sogar das Fruchtgenußrecht seiner Wohnung veräußern.

Die Registergebühr (die Sätze und Vergünstigungen entsprechen jenen des Verkaufs des gesamten Eigentums) ist zum Zeitpunkt der Trennung von nacktem Eigentum und Nutzungsrecht zu bezahlen, aber nicht zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung (auf diesem Weg wird die Nachfolge vermieden).

Der Wert des Fruchgenussrechtes auf Lebenszeit wird mit Hilfe der nachstehenden Tabelle festgelegt:

Alter des Nutznießers Koeffizient Fruchtgenuss % Nacktes Eigentum %
von 0 bis 20 95,00 95,00 5,00
von 21 bis 30 90,00 90,00 10,00
von 31 bis 40 85,00 85,00 15,00
von 41 bis 45 80,00 80,00 20,00
von 46 bis 50 75,00 75,00 25,00
von 51 bis 53 70,00 70,00 30,00
von 54 bis 56 65,00 65,00 35,00
von 57 bis 60 60,00 60,00 40,00
von 61 bis 63 55,00 55,00 45,00
von 64 bis 66 50,00 50,00 50,00
von 67 bis 69 45,00 45,00 55,00
von 70 bis 72 40,00 40,00 60,00
von 73 bis 75 35,00 35,00 65,00
von 76 bis 78 30,00 30,00 70,00
von 79 bis 82 25,00 25,00 75,00
von 83 bis 86 20,00 20,00 80,00
von 87 bis 92 15,00 15,00 85,00
von 93 bis 99 10,00 10,00 90,00

Berechnung des Fruchtgenussrechtes

Der Wert des vollen Eigentums der Liegenschaft (nehmen wir Euro 200.000 an) wird multipliziert mit dem gesetzlichen Zinssatz (ab dem 01.01. 2014 beträgt dieser 1 %), was den Jahresertrag ergibt,
  • also Euro 200.000 x 1 % = Euro 2.000.
Der Jahresertrag wird dann seinerseits mit dem Koeffizienten multipliziert, der dem Alter der Person entspricht, welche das nackte Eigentum abtritt (nehmen wir an, die Person ist 51 Jahre alt),
  • also Euro 2.000.- x 70 = Euro 140.000.- (Wert des Fruchtgenusses).

Berechnung des Wertes des nackten Eigentums

Der Wert ergibt sich aus der Differenz. In unserem Beispiel: Euro 200.000 – 140.000 = Euro 60.000 Laut unserem Beispiel würde also die Person, die sich für die Veräußerung des nackten Eigentums ihrer Wohnung mit einem Wert von Euro 200.000 entscheidet, einen Betrag von Euro 60.000 kassieren und das Fruchtgenussrecht bis zu ihrem Tod behalten. Der nackte Eigentümer kann hingegen erst nach Ableben des Fruchtnießers über die Wohnung verfügen, aber er sichert sich oder seinen Erben das künftige Eigentum einer Wohnung mit einem Wert von Euro 200.000 zum Preis von Euro 60.000.

Kaufvertrag für das nackte Eigentum

Zusätzlich zu den für den Verkauf des vollen Eigentums vorgesehenen Bestimmungen, können in diesem Vertrag auch die Modalitäten für die Bezahlung der Instandhaltungskosten der Liegenschaft (z. B.: die außerordentlichen Kosten zu Lasten des nackten Eigentümers) und die Sicherheiten für den nackten Eigentümer vorgesehen werden (Erhaltung der Liegenschaft in gutem Zustand, Verbot auf Abtritt des Fruchtgenussrechtes an Dritte usw.). Aus diesem Grund scheint eine Beratung angebracht.


Infoblatt: WA25
Stand: 11.2014