Verbraucherzentrale Südtirol
Medien-Information	Bz, 03.08 2010

Kaufvorverträge beim Immobilienkauf
„Wesentlicher Termin“ garantiert
besseren Schutz für Vertragsparteien

Mit der Unterzeichnung eines Kaufvorvertrages verpflichten sich die Vertragsparteien, innerhalb eines gewissen Datums den notariellen Kaufvertrag abzuschließen. Für mehr Sicherheiten garantiert bei so einem Vertrag das Vorsehen eines „wesentlichen Termins“ sowie eines „Angelds zur Bestätigung“ (ital. caparra confirmatioria). Sollte nämlich eine der beiden Parteien den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, kann beim Verfallen des Termins die erfüllende Vertragspartei das Angeld einbehalten, beziehungsweise, falls dieses an die andere Partei übergeben wurde, das doppelte Angeld einfordern.

Es geschieht leider nicht selten, dass entweder der Käufer oder der Verkäufer den Termin für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags beim Immobilienkauf nicht einhalten. In diesem Fall ist der erfüllenden Partei per Gesetz die Möglichkeit eingeräumt, vom Vertrag zurückzutreten; außerdem darf das Angeld einbehalten werden, bzw. das Doppelte des Angelds gefordert werden.

Das geschieht jedoch nicht automatisch. Bevor das Angeld den Besitzer wechselt, muss die erfüllende Partei der nichterfüllenden Partei schriftlich eine sogenannte „Aufforderung zur Vertragserfüllung“ lt. Art. 1454 BGB (ital. diffida ad adempiere) zukommen lassen. Dabei wird eine Frist von 15 Tagen gewährt; in dieser Aufforderung muss vermerkt werden, dass falls dieser Termin verstreicht, ohne dass der Vertrag erfüllt ist, der Vertrag als aufgelöst gilt, wobei zugleich das Angeld verloren ist, bzw. das Doppelte des Angelds bezahlt werden muss.

Diese Auflage für die vertragserfüllende Partei gilt nur dann nicht, wenn der Termin für den Abschluss des Kaufvertrags vor dem Notar als wesentlicher Termin (ital. termine essenziale) für die Parteien im Kaufvorvertrag festgelegt ist. 

Die häufig in den Vorverträgen verwendete Formulierung „die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags muss innerhalb und nicht später als [Datum] erfolgen“ reicht allein nicht aus, um den Termin als „wesentlich“ festzulegen. Die Tatsache, dass der Termin wesentlich ist, hängt nämlich von den Gründen dafür ab, und diese Gründe müssen erklärt werden. Wenn eine diesbezügliche Angabe fehlt, kann der Vertrag nicht als aufgelöst betrachtet werden, nur weil der Termin für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags nicht eingehalten wurde.

Sofern also für die Vertragsparteien die Einhaltung des Termins für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags eine wesentliche Vertragsbedingung ist – mit anderen Worten, dass nach diesem Termin kein Interesse mehr am Immobilienkauf besteht – ist es unumgänglich, dass im Kaufvorvertrag festgelegt wird, dass dieser Termin ein wesentlicher Termin für die Vertragsparteien (beide oder auch nur eine von ihnen) ist.