Presse-Information			BZ, 23.05.2008

Wohnbaudarlehenvergleich – Mai 2008

Wenig Vertrauen in variable Darlehen, viele wählen den Fixzins

Immer mehr VerbraucherInnen entscheiden sich für ein fixverzinsliches Darlehen mit langer Laufzeit, da die Entwicklung der Zinssätze unabsehbar geworden ist. Geld aufleihen ist in den letzten Monaten stets teurer geworden, jedoch reichen die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank nicht immer aus, um die Unterschiede zwischen den Raten der variablen Darlehen von vor ein paar Jahren und den heutigen zu erklären. Der Euribor entwickelt sich unabhängig von den währungspolitischen Entscheidungen der EZB, und auf die VerbraucherInnen könnten mit den für Juli geplanten Erhöhungen neue Überraschungen warten.

Aus dem Vergleich der Angebote geht hervor, dass die Unterschiede zwischen den von den einzelnen Banken angebotenen Spreads immer geringer werden; die Konkurrenz zwischen den Bankinstituten scheint stärker geworden zu sein.

Bei den fixverzinslichen Darlehen kommt das beste Angebot für eine Laufzeit von 20 Jahren (eine der am häufigsten gewählten Laufzeiten) von der Post mit 5,60 % (erhoben am 12.05.08), gefolgt von Unicredit (5,70%), Banca Antonveneta (5,72%) und BNL-Paribas (5,80%). Für die Laufzeit von 15 Jahren ist das Angebot der BHW mit 5,65% interessant. Bei den Raiffeisenkassen, die nicht erpicht scheinen, fixverzinsliche Darlehen anzubieten, ist das Angebot der Raika Bruneck (IRS je nach Laufzeit + 1,10%) ziemlich gut; das gleiche Angebot macht die Raiffeisen Landesbank für 20jährige Darlehen.

Bei den variablen Darlehen ist das beste Angebot jenes der Banca Antonveneta mit Euribor 1 Monat + 1,00%, gefolgt von Banca Sella Nord Est und Banca Nazionale del Lavoro mit Euribor 1 Monat + 1,10%. Die Angebote einiger Banken sind schlicht nicht vergleichbar, weil der angewandte Spread nicht angegeben wurde („Spread verhandelbar“ oder „Spread zu vereinbaren“). Es ist sicher richtig, dass der Spread dem Kreditrisiko des einzelnen Kunden angepasst werden muss, aber im Sinne der Transparenz wäre zumindest die Angabe eines „Referenzspreads“ wünschenswert.

Aussichten für die Zukunft
Der Euribor hat in den letzten Monaten eine wahre Berg- und Talfahrt hingelegt: der Euribor 6 Monate (360) lag zu Jahresbeginn bei 4,70%, im Februar bei 4,296% und am 13. Mai bei 4,88%. Für all jene, die variable Darlehen abbezahlen, dürften sich Anfang Juli die Raten erneut erhöhen, da die Zinssätze wahrscheinlich erneut angehoben werden. Außerdem hat auch die Inflation als unbekannte Größe Auswirkungen auf die Zinssätze, die letzthin bekanntlich deutlich gestiegen ist. Angesichts dieser Entwicklung und der generellen Unsicherheit der Weltwirtschaft werden die Zinssätze schwerlich bemerkbar sinken.

Akommen ABI - Tremonti
Die Lösung für das Problem der “erdrückenden” Raten, die Finanzminister Tremonti mit der Bankenvereinigung ABI vereinbart hat, scheint für die VerbraucherInnen nicht viele Vorteile zu bringen. Die variablen Darlehen werden de facto in „variable Darlehen mit konstanter Rate“ umgewandelt, wobei die Höhe der Raten auf den Durchschnitt von 2006 gesenkt wird. Die Differenz zwischen der so errechneten (niedrigeren) Rate und der „normalen“ (also höheren) Rate wird laufend auf ein zusätzliches Finanzierungskonto ausgebucht, und zu einem Fixzinssatz (IRS + Spread von 1%, d.h. im Augenblick etwa 5%) verzinst.
Am Ende der Laufzeit des Darlehens wird der Saldo des Finanzierungskontos (Differenz zwischen den Raten + Zinsen) immer mit der gleichen Rate von 2006 abgestottert, zum fixen Zinssatz des Finanzierungskontos. Das bedeutet, dass zwar die monatliche Belastung sinkt, man jedoch diese geringeren Raten für eine längeren Zeitraum als ursprünglich geplant zahlt – und dass durch die zusätzlichen Zinsen auf dem Finanzierungskonto nicht unerhebliche Mehrkosten anfallen. Außerdem sind die DarlehensnehmerInnen nach wie vor den Risiken einer Zinssatzschwankung ausgesetzt – sollten die Zinssätze erneut steigen, verlängert sich zugleich die Abzahlungsdauer und die Mehrkosten steigen im Verhältnis.

Neuverhandlung und Surrogation
Unserer Meinung nach hat man von einer Neuverhandlung der Darlehensbedingungen oder einer Surrogation der variablen Darlehen mit fixverzinslichen mehr Vorteile für die eigene Brieftasche und vor allem mehr Sicherheiten für die Zukunft. Es sei daran erinnert, dass mit einer Surrogation die Übertragung der Hypothek von einer Bank zur anderen einhergeht, und dass diese per Gesetz „ohne Kosten und Pönalen“ für den Kunden erfolgen hat. Man muss also beharrlich darauf bestehen, keine Spesen zu bezahlen, weder der „alten“ noch der „neuen“ Bank. Anders liegt der Fall hingegen bei der Tilgung des alten Darlehens mit gleichzeitiger Aufnahme eines neuen Darlehens mit einer anderen Bank. Hier könnte die „alte“ Bank, falls im Vertrag vorgesehen, eine Tilgungspönale verlangen: diese muss jedoch dem Abkommen ABI-Verbraucherverbände entsprechen (s. Presse-Information der Verbraucherzentrale v. 11.05.2007).

DREI WEGE UM DAS ALTE DARLEHEN „LOSZUWERDEN“

Neuverhandlung:
•	Mit der gleichen Bank;
•	Es reicht eine Privaturkunde, man benötigt keinen Notar;
•	Es können geändert werden: der Zinssatz (z.B. von variabel auf fixverzinst), der Spread, die Dauer;
•	Die Bank darf keine Spesen verlangen, keine anderen Kosten vorgesehen;

Surrogation (der Hypothek):
•	Mit einer anderen Bank;
•	Für den Surrogationsakt braucht es in Gebieten mit Grundbuch einen notariell beglaubigten Akt, dem Darlehensnehmer dürfen jedoch keine Abschlusskosten angerechnet werden;
•	Keine Kosten für die Gewährung des neuen Darlehens; 
•	Keine Pönale (da das Darlehen übertagen und nicht getilgt wird);
•	Es können geändert werden: Zinssatz, Spread, Dauer, jedoch nicht das Kapital

Tilgung/Ersetzung:
•	Mit einer anderen Bank; man tilgt das alte Darlehen und die dazugehörige Hypothek und nimmt ein neues Darlehen mit einer neuen Hypothek bei einer anderen Bank auf;
•	Dafür braucht es einen notariellen Akt;
•	Es können geändert werden: Zinssatz, Spread, Dauer und eventuell kann sogar zusätzliches Kapital aufgeliehen werden (Vorsicht: die Steuerbegünstigungen für die Darlehenszinsen werden nur auf die Restschuld des “alten” Darlehens und die Kosten für die Ersetzung anerkannt);
•	Kosten: es kann eine Tilgunspönale vorgesehen sein (siehe Abkommen ABI-Verbraucherverbände vom Mai 2007); keine Kosten für die Löschung der Hypothek, außer man verlangt diese dringend; Kosten für die Aufnahme eines neuen Darlehens (Bearbeitungsspesen, Gutachterkosten) und Registersteuern.