Presse-Information	Bz, 22.06.2005

Der Hausverwalter:
Schlüsselfunktion mit Risikopotential

Der Hausverwalter spielt im gemeinschaftlichen Leben eines Mehrfamilienhauses eine zentrale Rolle. Dabei steht er oft auch im Mittelpunkt der Kritik, denn: allen Leuten recht getan ist eine Kunst, die niemand kann. Andererseits hängt von der Geschicklichkeit, Umsicht und vor allem von der Redlichkeit eines Hausverwalters das Funktionieren einer Hausgemeinschaft ab – und nicht selten auch ihr finanzielles Schicksal. Aufsehen erregende Fälle von Unterschlagung haben in letzter Zeit immer wieder zu Verunsicherung bei den Bewohnern von Mehrfamilienhäusern geführt. Tatsächlich ist es wichtig, den Verwalter klug auszuwählen und ihm bei seiner Arbeit über die Schulter zu schauen.

Die Rolle eines Verwalters kann jeder und jede ausüben, auch einer der Bewohner und ohne dass dieser in ein Berufsalbum eingetragen ist. Es gibt weder Berufsalben für Hausverwalter, noch bindende Tarife für die Arbeit der Verwalter. Den Miteigentümern wird angeraten mit dem Verwalter das ihm jährlich zustehende Entgelt schriftlich zu vereinbaren. Da der Hausverwalter einen Vertrauensposten bekleidet und Zugang zum Gemeinschaftsvermögen hat, ist es wichtig, eine redliche Person zum Verwalter zu ernennen. Der Verwalter, der den billigsten Kostenvoranschlag unterbreiten, muss nicht immer der Beste sein.

Der Verwalter wird jährlich bestellt, entweder durch Neuwahl oder durch Bestätigung und zwar durch mehrheitlichen Beschluss der Vollversammlung, wobei die Mehrheit mindestens die Hälfte des Eigentumswertes ausmachen muss.

Die Aufgaben des Verwalters sind u.a. folgende: 

•	eine Steuernummer für das Kondominium anfordern
•	ein Kontokorrent lautend auf das Kondominium eröffnen
•	Buch über die Ausgaben und Einnahmen führen
•	jährlich einen Haushaltsvoranschlag und eine Bilanz erstellen
•	die Beiträge für die Gemeinschaftsspesen unter den Miteigentümern richtig aufteilen und die Zahlungen überprüfen
•	mindestens einmal im Jahr eine Vollversammlung einberufen
•	die Beschlüsse dieser Vollversammlung umsetzen und
•	die Instandhaltungsarbeiten am Kondominium zu koordinieren
•	die jährliche Steuererklärung einreichen. 

Der Hausverwalter muss den Auftrag der Miteigentümer ordnungsgemäß erfüllen. Nur in seltenen Fällen ist er ein eigenständiges Organ, das selbst Entscheidungen trifft. Selbst entscheidet der Verwalter zum Beispiel, wenn ein drohender Schaden für Personen oder Sachen des Mehrfamilienhauses abgewendet werden muss.

Auch die Abberufung des Kondominiumsverwalters bedarf einer sehr qualifizierten Mehrheit. Beschlüsse, die Abberufung des Kondominiumsverwalters vorsehen, sind gültig, wenn sie mit einer Anzahl von Stimmen gefasst wurden, die die Mehrheit der Anwesenden und zumindest die Hälfte des Wertes des Gebäudes vertreten. Miteigentümer wollen den Verwalter häufig dann abwählen, wenn dieser seinen Aufgaben nicht ordnungsgemäß nachkommt, z.B. die Spesen nicht nach dem richtigen Schlüssel auf die einzelnen Miteigentümer aufteilt, überhöhte Zusatzspesen für Übersetzungen, Kopie und Zeitaufwand verrechnet, ohne Titel Geld vom Gemeinschaftskonto behebt. Noch problematischer wird es, wenn – wie bereits vorgekommen – sich der Hausverwalter an den Konten des Kondominiums bedient, um private Rechungen zu begleichen. Nicht zulässig, aber leider oft gängige Praxis ist es, dass sich der Verwalter Provisionen von Heizöllieferanten oder Handwerkern auszahlen lässt. Solche Praktiken sind illegal.

Für außerordentliche Instandhaltungsarbeiten am Hause verlangen Hausverwalter hingegen in der Regel ein zusätzliches Entgelt von 3%. Bemessen wird dieses auf die Gesamtkosten der außerordentlichen Instandhaltungsarbeiten. Die Miteigentümer können im Zweifelsfall immer auch selbst Kostenvoranschläge einholen und diese zusammen mit jenen, die der Verwalter vorlegt, bewerten. Buchprüfer sollten ebenfalls ernannt werden.